Город Нью-Йорк и штат ввели в закон определенные положения, согласно которым человек, арендующий жилье, имеет право не тольно на чистые апартаменты, отопление и горячую воду, а и, например, на фиксацию арендной платы.
Документы об этом вы можете изучить на следующих ресурсах :
Department of Housing Preservation and Development (HPD),
Division of Housing and Community Renewal (DHCR),
Мы подготовили список основных прав, которые должны знать все арендаторы:
1. Арендаторы Нью-Йорка имеют право жить в «безопасных, ухоженных зданиях, свободных от вредителей и утечек:
Владельцы жилья должны содержать жилые помещения в порядке: там должна работать система отопления, горячая вода, сантехника должна быть в хорошем рабочем состоянии, со стен не отшелушиваться краска и не быть плесени. Помещение должно быть оборудовано детекторами дыма и оконными щитками. Кроме того, в жилье не должно быть грызунов или других паразитов.
2. В каких случаях арендодатель должен устранить недостатки и в какие сроки:
Существует несколько различных классов нарушений: «А» — неопасен – это означает, что у арендодателя есть 90-дневный срок на исправление; «B» — опасен и должен быть исправлен в течение 30 дней; «C» — непосредственно опасный, когда нарушения должны быть устранены немедленно. Например, отсутствие тепла и горячей воды владелец жилья должен устранить в кратчайшие сроки, иначе ему угрожает штраф. Или, допустим, в квартире появились тараканы – это относится тоже к непосредственной опасности, но борьбу с насекомыми арендодатель может провести на протяжении 21 дня. С возможными недостатками и периодами их устранения можно ознакомиться здесь: Tenant.net
3. Арендодатели должны обратить внимание арендаторов на особенности содержания жилья в «отопительный сезон»:
Законодательство Нью-Йорка гласит, тепло должно подаваться с 1 октября по 31 мая при наличии определенных условий: температура днем внутри помещения должна составлять 68 градусов; ночью, независимо от температуры воздуха на улице, — не должна падать ниже 62 градусов. Горячей водой жилье должно обеспечиваться круглосуточно, семь дней в неделю, 365 дней в году — без исключений. Если вдруг у вас отключат зимой отопление или пропадет горячая вода в любое время года – вы имеете право требовать от владельца квартиры, чтобы он решил эти вопросы незамедлительно.
4. Владельцы жилья обязаны сообщать арендаторам о наличии клопов в прошлом
По закону арендодатели обязаны избавляться от клопов, если вдруг они заведутся в квартире. Кроме того, они должны сообщать арендаторам, если клопы атаковали квартиру в прошлом году. По данным Совета по жилищным вопросам , клопы являются нарушением класса «B», поэтому арендодатель должен решить эту проблему в течение 30 дней с помощью службы, которая имеет лицензию Департамента охраны окружающей среды штата Нью-Йорк. Кроме того, арендодатель также отвечает за предотвращение повторного распространения клопов в помещении.
5. Как часто арендодателю разрешается повышать арендную плату и на сколько?
Арендодателям разрешается повышать арендную плату в конце срока аренды, который обычно составляет один-два года. Сумма варьируется в зависимости от типа жилья, в котором вы живете. В соответствии с измненениями правил аренды, которые вступили в силу в этом году, если арендодатель планирует повысить арендную плату более чем на 5% — он должен уведомить об этом арендатора как минимум за 30 дней, если он не собираются продлевать аренду жилья – он должен об этом сообщить не позже, чем за 60 дней до окончания срока аренды, если вы арендовали жилье в течение 1-2 лет, и не позже, чем за 90 дней, если если вы арендовали жилье менее двух лет. Владелец жилья должен вам предложить продление договора аренды за 3 месяца до окончания срока его действия. В этот период арендодатель имеет право повысить арендную плату, но только на определенную сумму – это зависит от места проживания. Для договоров аренды, которые вступили в силу до 1 октября этого года или после этой даты, эта сумма составляет 1,5 % для одногодичных договоров аренды и 2,5 % для двухлетних договоров. Арендодатели также могут повысить плату, если они сделали ремонт в помещении, но повышение должно быть не более, чем 2 %.
6. Если арендатору больше 62 лет или он имеет инвалидность, арендную плату можно «заморозить»
В Нью-Йорке действует программа замораживания арендной платы для арендаторов старше 62 лет, а также для лиц с ограниченными возможностями 18 лет и старше. Например, если вы подпадаете под действие программы, вы можете подать заявку на получение пособия. В этом случае ваш домовладелец обязан это учитывать. («Арендодатели не могут помешать арендатору участвовать в программе» — пишут в путеводителе по Программе замораживания ренты .
7. Вы имеете право создать ассоциацию арендаторов с другими жильцами здания
В коллективных действиях есть сила! Если вы живете в здании, где «хронические» проблемы с коммуналкой, вы можете объединиться с другими жильцами, чтобы убедиться, что ваш арендодатель или управляющий недвижимостью выполняет свои обязанности. С этой целью жители здания могут объединяться в ассоциации арендаторов, не опасаясь каких-либо противодействий. Владелец здания обязан разрешать участникам подобных объединений проводить встречи в местах общего пользования.
8. Если вы живете в квартире c фиксированной арендной платой — можете поинтересоваться историей аренды квартиры
Арендодатели квартир со стабильной арендной платой юридически обязаны регистрировать эти квартиры, а также «вести историю». А арендаторы имеют право поинтересоваться этой информацией в любое время; Для упрощения этого процесса появился новый портал, где можно прочитать о квартире которые вы планируете арендовать или уже арендуете. Если взаписях вы обнаружите, что ваш арендодатель взимает за вашу квартиру плату, превышающую установленную законом, вы можете подать жалобу в DHCR, чтобы возместить сумму, которую переплатили.
9. Арендодатель имеет право взимать плату только за один месяц
Арендаторы часто сталкиваются с тем, что владельцы или управители жилья просят плату за квартиру не только за первый месяц проживания, но и за последний (в качестве залога). Однако, изменения в закон об аренде гласят о том, что арендодатель может брать деньги с жильца только за 1 месяц. Кроме того, арендодатели в течение 2 недель с момента расторжения договора аренды должны вернуть сумму залога (если таковой был) за вычетом суммы на ремонт или других расходов.
10. Документируйте все
«Если вы боретесь со своим арендодателем за ремонт и качественное обслуживание жилья, а также за исправное ведение записей об истории квартиры – это ключевой момент», — утверждает Met council on housing . Если возникла проблема — плесень в ванной, засоренный сток в кухне или перестали греть батареи — не забудьте записать это, желательно добавив любые доказательства. Опишите проблему и в течение какого времени она существует, сделайте фото и отправьте это вашему арендодателю в заверенном письме, чтобы обеспечить подтверждение доставки. Если дело дойдет до суда, вся эта документация вам очень пригодится.